Het berekenen van de boeterente was voor banken kennelijk een lastige rekensom. Of zat er soms meer achter? Hoe dan ook, de berekening klopte vaak niet. Maar sinds afgelopen zomer mag een bank niet meer zomaar wat doen. Ze moeten nu de boeterente berekenen op basis van het werkelijke verlies dat ze lijden. De eerste stap naar duidelijkheid, nu nog concreet maken en in de praktijk brengen.
Bereken zelf hoe hoog de boeterente zou moeten zijn, ook bij een lineaire of annuïteitenhypotheek, waar de boeterente altijd lager is, met onze vernieuwde rekentool boeterente berekenen.
Europese regels
Sinds de zomer van 2016 is de Europese hypothekenrichtlijn Mortgage Credit Directive (MCD) van kracht. Hierin staat dat een boeterente het financiële nadeel van de kredietgever niet mag overschrijden. De boeterente mag dus niet hoger zijn dan het verlies dat de hypotheekverstrekker lijdt als gevolg van het voortijdig beëindigen van de rentevastperiode. Met onze rekentool volgen we deze regel.
Boeterente berekenen
Als u uw hypotheek gaat oversluiten of aflossen terwijl de rentevastperiode nog loopt, op een moment dat de hypotheekrente lager is, heeft de bank een nadeel. Zij missen immers de extra rente die u anders zou betalen gedurende de resterende rentevastperiode.
Als de bank 2% rente mist over € 240.000 hypotheek gedurende 3 jaar, dan missen ze gedurende 3 jaar iedere maand € 240.000 x 2% / 12 = € 400 aan rente inkomsten.
Dit verlies vergoedt u aan de bank met het betalen van een boeterente. Deze boeterente is de contante waarde van deze gemiste inkomsten. Met de contante waarde berekent u de waarde op dit moment van één of meer betalingen in de toekomst. Als er een positieve rente is op spaargeld, is de contante waarde altijd lager dan de toekomstige waarde. Dit is omdat omgekeerd het geld in de toekomst dan altijd meer zal zijn dan het geld nu door de spaarrente die u krijgt op dit geld.
Bij de boeterente worden de periodieke betalingen contant gemaakt. Voor bovenstaand voorbeeld is de contante waarde van de 36 maanden lang € 400 betalen bij een rente van 4% (nominaal), geen 36 x € 400 = € 14.4000, maar € 13.594.
In de praktijk is de berekening ingewikkelder, omdat er ook rekening gehouden moet worden met het deel van de hypotheek dat u jaarlijks boetevrij mag aflossen en eventuele aflossingen die u eerder in dit jaar al gedaan heeft.
En … deze berekening geldt alleen voor een hypotheek waarop niet wordt afgelost.
Lineaire en annuïteitenhypotheek
Bij een hypotheek waarop u aflost tijdens de looptijd, betaalt u iedere maand (iets) minder rente, omdat de resterende hypotheek iedere maand daalt. De boeterente is in dit geval dan ook altijd lager dan bij een hypotheek waarop u niet aflost.
Ook voor deze hypotheekvormen kunt u bij ons de boeterente berekenen.
(Bank)spaarhypotheek
De (bank)spaarhypotheek is weer een iets ander verhaal. U lost hierop niet af, dus de boeterente is gelijk aan de boeterente voor een hypotheek waarop niet wordt afgelost.
Maar er is ook een spaardeel. En u krijgt hierop dezelfde rente als spaarrente. Als de hypotheekrente lager is op het moment dat u de rentevastperiode openbreekt, heeft de bank hierdoor tegelijk ook een voordeel. Zij hoeven u immers niet langer deze ‘te hoge’ spaarrente te betalen op het spaardeel.
Hoe dit spaarrente voordeel voor de bank verrekend moet worden met de boeterente is ons nog onbekend. Het is hiervoor afwachten wat de AFM hierover gaat zeggen, als praktische invulling van de Europese hypothekenrichtlijn betreffende de boeterente.
NB Je hoort vaak dat het oversluiten van een (bank)spaarhypotheek niet interessant is. Dat komt omdat de lagere spaarrente betekent dat u iedere maand meer geld moet inleggen om aan het eind van de looptijd toch hetzelfde eindkapitaal bij elkaar te sparen. Of dat ook altijd echt zo is, kunt u zelf uitrekenen met onze maandlasten na rentewijziging rekentool.
Officiële regels zijn nodig
Sommige banken, zoals de ABN Amro geven het goede voorbeeld door op hun website zeer duidelijk uit te leggen hoe zij de boeterente berekenen. Maar de meeste hypotheekverstrekkers hullen zich nog in stilzwijgen.
Daarom moet de AFM snel komen met duidelijke rekenregels voor het berekenen van de boeterente. De Europese regels zijn namelijk veel te vaag. Wat doen we met het voordeel bij de (bank)spaarhypotheek? Met welke rente moet de boeterente contant gemaakt worden? En hoe zit het met de administratieve kosten en winstmarge?
Wij volgen de ontwikkelingen op de voet en zullen zorgen dat onze boererente rekentool werkt volgens de (te verwachten) officiële rekenregels voor het berekenen van de boeterente.
Zelf berekenen
Er zijn in totaal 68 rekentools voor Hypotheek & Wonen.