De rekenregels voor de berekening van de maximale hypotheek zijn wettelijk vastgelegd. In deze rekenregels wordt gerekend met tabellen. Het gevolg hiervan is dat in sommige gevallen een iets hogere of lagere hypotheekrente ineens onverwacht veel invloed kan hebben op de maximale hypotheek die u kunt krijgen.
Normaal betekent een iets hogere rente een iets lagere maximale hypotheek. Maar als er in de berekening gesprongen moet worden naar een andere tabelkolom, is het effect ineens groot en omgekeerd. Met een 0,01% hogere rente kunt u dan onverwacht aanzienlijk meer lenen.
Rekenen met tabellen
De overheid gebruikt in wetgeving met rekenregels vaak tabellen. Denk bijvoorbeeld aan de (bekende) groene en witte tabel voor de inkomstenbelasting. In tabellen zijn waarden constant binnen bepaalde grenzen en verspringt de waarde als je daar net buiten komt, bij een overgang naar een volgende kolom of rij in de tabel. Dit veroorzaakt sprongen in het eindresultaat van de berekening, die niet altijd even logisch zijn.
De maximale hypotheek berekening
Ook bij de berekening van de maximale hypotheek worden tabellen gebruikt, namelijk tabellen voor het toegestane financieringslastpercentage behorende bij een inkomen en hypotheekrente. Een klein verschil in inkomen of hypotheekrente kan hierbij ineens grote gevolgen hebben.
Zo kunt u tot 1 juli 2015 met een inkomen van € 35.000 bij een hypotheekrente van 4% ca. € 155.800 hypotheek krijgen. Bij een iets lagere rente van 3,99% iets meer: 155.975. Tot zo ver begrijpelijk. Maar als de rente met 4,01% iets hoger is, wordt het vreemd. U kunt dan niet, zoals verwacht iets minder, maar bijna € 6.000 hypotheek meer lenen, namelijk € 161.700. Daarna is het verloop weer ‘normaal’. Stijgt de rente naar 4,02%, dan kunt u weer iets minder hypotheek krijgen: ca. € 161.500. Dit blijft zo tot 4,5%, waarna er weer zo’n merkwaardige sprong komt.
Dit vreemde effect komt omdat de waarden in de tabel zijn vastgelegd per 0,5% hypotheekrente. Bij de overgang naar een andere kolom, moet er ineens gerekend worden met een ander financieringslastpercentage. Dat zorgt voor een onverwachte sprong in de berekening.
Bij de maximale hypotheek berekening is dit, door de rekenregels, ook nog eens een omgekeerd effect. Bij een iets stijgende rente kunt u iets minder hypotheek krijgen, totdat er een volgende kolom gebruikt moet worden. U kunt dan ineens meer hypotheek krijgen.
Wijzigingen per 1 juli 2015
Per 1 juli 2015 zien we ook nog een ander vreemd effect. U kunt dan in veel situaties een lagere maximale hypotheek krijgen dan in de eerste helft van 2015. Zie hiervoor ook onze maximale hypotheek per 1 juli 2015 berekening. Dit terwijl de bepalingen niet gewijzigd zijn.
Eigenlijk zou per 1 januari de maximale hypotheek al lager moeten zijn volgens de rekenregels voor 2015, maar de overheid voorzag mogelijke problemen.
In de rekenregels voor 2015 wordt namelijk voor het eerst een tabel gebruikt met meer kolommen dan tot die tijd. Daarin staan nu ook lagere (en hogere) hypotheekrentes. Omdat men bang was dat veel computersystemen niet tijdig aangepast konden worden, mag iedereen in plaats van deze nieuwe tabellen tot en met 30 juni ook de vereenvoudigde tabellen gebruiken. Tabellen zonder deze extra kolommen.
Nu bleek al snel dat u bij een lage hypotheekrente (minder dan 3,5%) bij het rekenen met deze vereenvoudigde tabellen meer hypotheek kunt krijgen dan bij rekenen met de nieuwe tabellen. En omdat de hypotheekrente nu erg laag is, is dat de reden dat iedereen tot en met 30 juni rekent met de vereenvoudigde tabellen.
Dit ‘voordeeltje’, vervalt per 1 juli 2015, vanaf dat moment moet er gerekend worden met de uitgebreide tabellen. De offertedatum is hierbij bepalend.
De maximale maximale hypotheek
Om een maximale maximale hypotheek te krijgen moet u dus bij voorkeur een hypotheekofferte zien te krijgen voor 1 juli.
Daarnaast helpt soms ook een iets hogere hypotheekrente (en uiteraard hoger inkomen). Een honderste boven een halve of hele procent is altijd beter dan precies een halve of hele procent.
Dus als u de gewenste hypotheek net niet kunt krijgen, moet u misschien toch uw bank even vragen: ‘beste bank, kunt u de hypotheekrente a.u.b. verhogen met 0,01%?’
Uiteraard heeft BerekenHet een mening
Ineens flink meer hypotheek kunnen krijgen als de rente 0,01% hoger is, dat vinden ook bezoekers van BerekenHet.nl vreemd. Wij krijgen dan de vraag of er iets fout is in onze berekening.
Maar nee, er is niet iets fout in onze berekening. Dit soort verschijnselen ontstaat omdat de overheid nog steeds vasthoudt aan rekenen met tabellen. Tabellen veroorzaken harde overgangen, waardoor er sprongen ontstaan in de resultaten. En soms zelfs – zoals bij de maximale hypotheek – met een vreemd en omgekeerd effect.
Misschien is het tijd voor de overheid om eens wat minder met tabellen te gaan werken, maar in plaatst daarvan de formule op te nemen in de wet op basis waarvan de tabel gemaakt is. Dat is vaak makkelijker voor ons automatiseerders en de resultaten zijn begrijpelijker voor ons als burgers.
Benieuwd naar de verschillen tussen de maximale hypotheek in de eerste helft van 2015 en daarna? Bereken dit dan zelf:
- maximale hypotheek t/m 30 juni 2015 berekenen.
- maximale hypotheek vanaf 1 juli 2015 berekenen.
Zelf berekenen
Er zijn in totaal 68 rekentools voor Hypotheek & Wonen.