Op 13 februari presenteerde minister Blok de herziene plannen van het kabinet voor de woningmarkt en de bouw.
Daarin werd ook meer ruimte gecreëerd voor nieuwe hypotheken en starters op de woningmarkt.
Al snel werd duidelijk dat de wijzigingen voor de hypotheekregels vooral zorgden voor veel onduidelijkheid en verwarring.
Ook wij dachten in eerste instantie dat de hypotheek nu voor maximaal 50% (van de waarde van de woning) aflossingsvrij mocht zijn. Daarbij zou de over het aflossingsvrije deel van de hypotheek betaalde rente niet aftrekbaar zijn.
Dit leek ons een heel vreemde ‘verbetering’, omdat de netto maandlasten hierbij niet of nauwelijks veranderen (de bruto maandlasten wel).
Ondanks dat er nog steeds heel veel onduidelijk is, lijkt het erop dat er iet anders bedoeld wordt met de tekst in de kamerbrief.
Het idee van de minister is dat u bij een nieuwe hypotheek deze ongewijzgd aflost zoals inmiddels verplicht is: in 30 jaar en minimaal annuïtair.
Tegelijk neemt u daarnaast een zogenaamde aflossingslening om een deel van de hypotheekmaandlasten mee te betalen. Deze aflossingslening is dan niet aftrekbaar.
Met deze constructie zijn wij ook aan de slag gegaan.
Het lastige bij deze constructie is om te bepalen hoe de maandlasten het beste verlaagd kunnen worden met deze lening.
Zou er iedere maand een vast bedrag geleend worden, dan nemen de lening en dus de rente daarover lineair en snel toe. De netto maandlasten stijgen dan snel.
Ook zou je in het begin – als de netto maandlasten van de annuïteitenhypotheek lager zijn dan aan het eind – wat minder kunnen lenen dan later. De lening en dus ook de rentekosten stijgen dan minder snel.
Of wordt het zelfs flexibel, net als een doorlopend krediet? U bepaalt ieder jaar zelf (tot een maximum) hoeveel u gaat lenen om de maandlasten te verlagen.
Er zijn veel mogelijkheden. Voor de banken komt daar nog de koppeling met de woning als onderpand bij. In het begin loopt de bank meer risico, omdat er nog niets is afgelost op de woning. Extra lenen vergroot dan het risico alleen maar. Later, als er flink is afgelost, is extra lenen minder een probleem.
De maandlasten berekenen voor deze constructie kan dan ook niet zolang onbekend is hoe deze aflossingslening eruit komt te zien.
De nadelen van deze aflossingslening
Het eerste nadeel van deze constructie is natuurlijk dat het uiteindelijk altijd duurder is. De rente voor de aflossingslening is niet aftrekbaar en mogelijk moet er ook een hoge(re) rente voor betaald worden.
Daarnaast zal deze maatregel waarschijnlijk weer gaan leiden tot nieuwe hypotheekproducten waarin de aflossingslening gecombineerd wordt met de hypotheek. Dat zorgt ervoor dat banken en verzekeraars weer complexe producten gaan maken en aanbieden. Hypotheekproducten die slecht vergelijkbaar zijn, met onduidelijke kostenstructuren, hoge advieskosten, etc. Goed voor de banken, minder goed voor u.
We waren begin 2013 zo goed op weg. Het was heel transparant en overzichtelijk in het Nederlandse hypothekenlandschap. U kon kiezen tussen een lineaire of annuïteitenhypotheek. Op wat kleine lettertjes na was de hypotheekrente hierbij het enige criteria van belang voor de keuze van de bank.
Simpele producten, dus het bijbehorende advies is eenvoudig en kan goedkoop.
Nu wordt het hypothekenlandschap weer diffuus en verdwijnt de transparantie door het ontstaan van nieuwe complexe hypotheekproducten. Deze nieuwe hypotheekproducten zijn niet goedkoper, maar hebben als enige doel het weer toegankelijk maken van anders onbereikbare (te dure) woningen voor kopers. De woningmarkt moet immers weer in beweging komen.
Complexe producten met bijbehorend duur advies en foute beslissingen.
Hebben we dat al niet eens eerder meegemaakt?
Beleggingshypotheken, woekerpolissen.
De tekst uit de kamerbrief over de aanpak van de problemen op de woningmarkt:
Meer ruimte voor kopers
Het volledig en annuïtair aflossen van hypotheken binnen 30 jaar blijft de norm. Wel komt er de mogelijkheid om naast de hypotheek een tweede lening af te sluiten tot 50% van de waarde van de woning. Tevens wordt het mogelijk gemaakt dat bank en klant afspraken maken over de aflossingstermijn van de tweede lening. Hierdoor kan de looptijd worden verlengd naar bijvoorbeeld 35 jaar. De rente over de tweede lening kan niet worden afgetrokken van de belastingen. Dit betekent dat in de eerste jaren de maandlasten lager uitvallen. Over de gehele periode zijn de kosten echter hoger wanneer de consument voor dit product kiest.
Zelf berekenen
Er zijn in totaal 68 rekentools voor Hypotheek & Wonen.